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Transcription des appels de gains
Bonne journée, mesdames et messieurs, et soyez le bienvenu à la conférence téléphonique des gains du quatrième trimestre de 2014 sur la croissance générale. [Instructions pour l'opérateur] À titre de rappel, la conférence d'aujourd'hui est enregistrée. J'aimerais maintenant passer la conférence à votre hôte pour aujourd'hui, monsieur Kevin Berry. Monsieur,sautoir van cleef and arpel faux, vous pouvez commencer.
Bonjour, tout le monde, et bienvenue à General Growth Properties Quatrième trimestre 2014 Earnings Call, hébergé par Sandeep Mathrani, notre chef de la direction; Et Michael Berman, notre directeur financier. Certaines déclarations faites au cours de cet appel peuvent être considérées comme des énoncés prospectifs au sens du port de sécurité de la Loi de 1995 sur la réforme du litige des valeurs mobilières. Les résultats réels peuvent différer considérablement en raison de divers risques, incertitudes et autres facteurs. Veuillez faire référence à notre communiqué de presse sur les bénéfices et aux documents soumis à la SEC pour une discussion plus détaillée. Les déclarations faites au cours de cet appel peuvent inclure des informations sensibles au temps, exactes uniquement à compter du 29 janvier 2015. Les rapprochements des mesures financières non conformes aux PCGR aux mesures PCGR les plus directement comparables sont inclus dans la version des résultats et le supplément déposé dans la Formule 8 K avec la SEC et également disponible sur notre site. Il me fait plaisir de passer l'appel à Sandeep.
Merci, Kevin. Bonjour, tous et bonne année. Merci de vous joindre à notre appel ce matin. Après mes remarques préparées, Michael couvrira nos résultats financiers et nos conseils, puis nous vous ouvrirons vos questions.
Permettez-moi de récapituler 2014. Je commencerai par notre carte de pointage pour 2014. Nous avons réalisé et, dans certains cas, dépassé nos attentes initiales. Nous nous attendions à ce que FFO par action de 1,29 $ soit au milieu, nous avons signalé 1,32 $. Nous nous attendions à une croissance du NOI du même magasin De 4% à 4,5%, nous sommes parvenus à 4,5%. Nous nous attendions à une croissance du BAIIA de plus de 4%, nous avons généré 4,9%. Nous nous attendions à ce que l'occupation atteigne 93% d'ici la fin de l'année, nous avons atteint notre objectif. À des spreads de location de 8% à 10%, nous avons généré plus de 18%. Les ventes totales, hors ancrages, ont augmenté de 2,8% sur une base continue de 12 mois, et en décembre 2014, une augmentation de 5,4%. Ancrages au quatrième trimestre. Je m'attends à ce que les ventes que je prévoyais des ventes soient de 3% à 5% d'ici la fin de l'année 2014, les résultats réels se sont révélés être à la fine pointe de la gamme. Les ventes de notre portefeuille sont d'environ 570 $ le pied carré.
Nos perspectives pour 2014 étaient fondées sur une forte conviction que les propriétés de détail de haute qualité soutenues par un engagement engagé équipe de personnes qui ont continué à produire de bons résultats. Nos résultats sont devenus prometteurs.
En 2015, la croissance de GGP continue de provenir de sources internes, y compris: des augmentations accidentelles contractuelles de 2% à 3% par an; la location de spreads de hauts chiffres à un double chiffre faible, l'occupation permanente se stabilisant entre 93,5% et 94%. Nous avons réalisé environ 75% de notre objectif de location à ce jour et plus de 2 milliards de dollars d'activités de développement, ce qui représente 9% à 11% après la stabilisation. La combinaison de ces 4 sources et de nos progrès jusqu'à présent nous conforte dans nos attentes de croissance pour 2015 et atteint également notre objectif à long terme d'une croissance annuelle du BAIIA de 4% à 5%. GGP a construit 2 fondamentaux: nos personnes et nos propriétés. On ne réussit pas sans l'autre. Nous avons formalisé notre mission d'être un seul et unique propriétaire à grande échelle de centres commerciaux classiques et de propriétés commerciales en Amérique du Nord. Nos propriétés représentent les sous-stations dans leurs zones commerciales, les principaux centres de vente au détail, de restauration et de divertissement. Ce sont des endroits où les gens veulent faire leurs achats et se socialiser et, surtout, les endroits où les détaillants veulent être. Pour réussir les détaillants, nous devons embrasser omni channel. La transparence complète et l'information en temps réel des stocks dans le magasin et l'entrepôt est essentielle et doit être transparente pour le client. Supprimer les obstacles à l'achat des clients spores pour acheter plus. Cependant, il est plus facile à dire qu'à faire. Le développement et la mise en œuvre nécessitent des systèmes informatiques complexes pour soutenir les achats de clients dans les magasins et en ligne. Certains détaillants sont là et certains ne le sont pas, ce qui a conduit à de nouvelles technologies.
Par exemple, eBay déploie sa plate-forme associée au détail pour les détaillants afin d'améliorer leur expérience hors ligne en exploitant le monde en ligne. DSW, Nine West et Aropostale se sont inscrits. Si le magasin n'a pas en stock ce que le client souhaite, l'associé peut vendre tous les stocks, en temps réel, avec l'application de l'allée sans fin à partir de l'exécution centrale ou d'autres magasins afin qu'ils puissent terminer la vente là-bas et ensuite. EBay l'a précédé avec le lancement de l'équipement connexe de l'année dernière. Rebecca Minkoff a été la première à mettre en œuvre la technologie dans son phare à New York, suivie de Nordstrom, qui l'a testé à 3 de ses magasins cette saison de vacances. L'installation de connexion permet aux acheteurs de commencer à obtenir de l'aide d'un associé, en veillant à ce que leur temps dans le dressing soit maximisé. Lorsque le client est prêt, il peut demander à un associé d'assister à la caisse et à établir une relation entre l'associé et le client American Eagle a déployé en ligne et expédié dans le magasin dans environ 500 de ses 1000 magasins. Finish Line a fait ses débuts dans un concept concept nouvellement redessiné à Orlando qui intègre des points de contact mobiles et technologiques, y compris des associés de vente qui ont des registres mobiles avec eux sur le sol Pour aider les clients à vérifier. Lorsqu'un client recherche un produit en ligne, ils reçoivent une annonce de magasin avec des indications et des informations leur indiquant qu'il se trouve dans la rue Ock dans un magasin.
Foot Locker a réalisé un véritable omni channel. Leur mantra est de savoir qui est votre client et de comprendre ce que sa marque signifie pour eux, puis de créer une expérience incroyable pour eux. Foot Locker était au début de l'adoption de Omni Channel et offre maintenant Super Stock Locator qui offre aux clients diverses options d'achat en ligne et à expédier dans les magasins, acheter sur un appareil mobile et ramasser au magasin. Ils ont conçu leurs systèmes pour mettre l'inventaire entier à la disposition de n'importe où dans le réseau. Dans notre centre commercial Willowbrook au New Jersey, Foot Locker a fait ses débuts avec succès au format Willowbrook, soulignant l'histoire de la marque. Il n'y a aucune raison pour laquelle Foot Locker a été en avance sur tous les aspects de la productivité des ventes. L'iLab chez Neiman Marcus n'est qu'un autre exemple, d'accord, de la façon dont la technologie a été utilisée dans les magasins. La stratégie MOM de Macy est essentielle à leur succès continu. Elle implique les efforts de localisation de My Macy, l'intégration omni-canal et les programmes de vente Magic pour les associés conçus pour les aider à aborder et à se connecter mieux avec les clients. Macy's et Bloomingdale's restructurent leurs fonctions de marketing et de commercialisation dans le but de présenter des assortiments de façon transparente sur tous les canaux et de fournir une vue omni channel. Ce ne sont que quelques exemples de la façon dont les détaillants traditionnels de briques et de mortiers adoptent la technologie la plus récente pour atteindre leur objectif de fournir à leurs clients ce qu'ils veulent, quand ils veulent et comment ils veulent le recevoir. En revanche, un nombre croissant de détaillants en ligne ouvrent des magasins. Andy Dunn, le fondateur de Bonobos, a d'abord pensé qu'il n'ouvrirait jamais un magasin. Son premier magasin était au deuxième étage du bâtiment parce qu'il ne s'attendait pas à beaucoup de circulation. La popularité du magasin et la valeur de la marque émergente lui ont obligé à ouvrir les magasins au niveau de la rue. Les magasins sont appelés Guide Shops, les endroits où les clients peuvent essayer des vêtements et sélectionner des articles en magasin ou sur le site Web. En fait, son dernier bail, qui coûte environ 50 millions de dollars, a été fait pour ouvrir essentiellement des magasins de briques et de mortier. D'autres détaillants en ligne qui ont ouvert leurs magasins incluent: BIRCHBOX,collier van cleef trefle réplique, qui vend des cosmétiques, et utilise son emplacement de 4 500 pieds carrés comme magasin de stands et un espace événementiel. Warby Parker, qui vend des lunettes, loue une piste qui loue des couture haut de gamme et a vu un doublement de la conversion après avoir ouvert un magasin à New York. Le magasin a transformé la façon dont ils font des affaires et met le client au centre de tout ce qu'il fait, ce qui le rend plus axé sur le client et l'agnostique du canal. Pour moi, l'un des aspects les plus fascinants de la mise en ligne en ligne est Zappos, qui a commencé comme revendeur en ligne de chaussures, a ouvert son premier magasin, un magasin de 20 000 pieds carrés À Las Vegas. Le magasin est amélioré avec la même technologie que son site Web, ce qui rend ses achats aussi faciles que les commandes depuis le Web. Le PDG, Tony Hsieh, a déclaré: «Nous avons toujours mis l'accent sur l'émotion des clients et autant Comme la technologie s'est développée, rien ne remplace l'expérience réelle d'être capable de toucher un élément. C'est quelque chose qu'ils peuvent faire dans le nouveau magasin et nous voyons ce que cela correspond à d'autres éléments différents. 'Et en passant, Zappos Est une société d'Amazon. Pour ces détaillants et bien d'autres encore, le magasin physique consiste à proposer une entreprise d'une manière qui n'est pas possible en ligne. Le magasin leur permet non seulement de vendre des produits mais aussi de vendre leur marque. Ils sont tous arrivés à la conclusion que Ils doivent avoir une brique Et la présence de mortier pour être rentable. Online est un incubateur de briques et de mortier. Et ils le font dans les centres centraux et le commerce de détail urbain.
Passons la discussion aux détaillants en difficulté car les titres peuvent fonctionner pour masquer la croissance et les innovations dans l'environnement. Nous sommes dans une période où de longs détaillants troublés jettent la serviette. Compte tenu de notre échelle nationale, nous avons eu une part équitable des fermetures de magasins. Cependant, nous n'attendons pas l'inévitable. Nous avons identifié les détaillants faibles et élaboré et exécuté des plans pour atténuer tout inconvénient. Compte tenu de la qualité de nos actifs, de la nouvelle offre et de la demande non satisfaite, la fermeture du magasin crée généralement une opportunité d'accroître le sens de la productivité et d'obtenir des revenus locatifs plus élevés. L'occupation du portefeuille est un atout majeur et nous sommes très convaincus que nous sommes fortement positionnés dans cet environnement de vente en constante évolution. Le bilan de GGP fournit aujourd'hui la ressource pour nous aussi de nous concentrer sur la croissance externe. Comme vous le savez,copie sautoir van cleef alhambra, depuis la fin de 2013, nous avons acquis de manière opportuniste plusieurs sites urbains et un centre commercial de catégorie A à Seattle. Nous voyons chaque réaménagement [indiscernable], des rendements initiaux faibles avec un chemin clair vers un rendement non endommagé de 6% après 2 à 3 Toutefois, il n'y a pas de risque de construction. Avec plus de 1 milliard de dollars d'acquisitions et 2 milliards de dollars d'activités de réaménagement, nous avons essentiellement un rendement de plus de 3 milliards de dollars dans le revenu futur et soutenons notre objectif de croissance à long terme du BAIIA de 4% à 5% par an. Notre communiqué de presse hier, nous avons annoncé que nous sommes sous contrat pour acquérir le Crown Building à New York City, situé au 730 Fifth Avenue, qui est l'intersection de la 57th Street dans Fifth Avenue. Le prix d'achat est d'environ $ 1,775,000,000. Le bâtiment de la Couronne est largement reconnu comme l'un des coins les plus précieux et les plus recherchés, pas seulement à New York, mais dans le monde. Nous serons propriétaires de l'espace de vente au détail et de l'espace de bureau dans une coentreprise 50 50 et nous espérons vendre le bureau peu de temps après la stabilisation de la propriété de détail. Notre stratégie de croissance est simple: renvoyer une partie de l'espace commercial existant aux loyers d'aujourd'hui, qui dépassent considérablement les loyers en place et convertissent l'espace non commercial au détail pour maximiser la valeur et générer un rendement stabilisé à 6% sans levier. Nous avons également fermé Sur une vente partielle de Bayside Marketplace à Miami. Bayside est un atout unique situé au centre-ville, adjacent au American Airlines Center. Bayside comprend un mélange intrigant de vente au détail, de nourriture et de divertissement, et est un arrêt populaire pour les touristes et les passagers de la ligne de croisière. La valeur transactionnelle de l'actif est d'environ 5 plafonds. Nous continuerons à louer et à gérer la propriété.
Enfin, nous avons réglé le régime d'indemnité fiscale de HHC à la vente du portefeuille de bureaux de Colombie et de l'encaisse. Ce portefeuille représentait la majorité de nos actifs non commerciaux, ce qui ne nous laisse qu'avec seulement quelques centres commerciaux à distance.
Passons maintenant à nos développements. Le pipeline de développement est généralement la meilleure répartition de notre capital. Plus de 400 millions de dollars sont ouverts, ce qui a coûté et généralement à temps, y compris la grande ouverture de Nordstrom aux Woodlands. Cela a complété un réaménagement réussi de Sears Box acquis au début de 2012 et renforcé l'actif de catégorie A. 1,2 milliard de dollars sont en construction. Tous les coûts de construction ont été achetés, les prix sont entrés dans le budget. Ala Moana étant le plus grand de ces projets qui devrait être complété plus tard cette année, et 800 millions de dollars sont en préparation. Les activités de développement proviennent de notre première visite à chaque propriété au début de 2011. Nous nous sommes concentrés sur les activités de chaque actif et nous avons cherché des opportunités de réaménagement supplémentaires. Je crois que nous pouvons identifier 200 millions de dollars à 400 millions de dollars chaque année de possibilités et de retombées similaires de réaménagement Comparable à celui des réaménagements existants. GGP compte une équipe de 1 800 personnes d'Hawaï au Maine, a adopté notre mission de posséder et d'exploiter les meilleures propriétés de vente en classe qui offrent un environnement et une expérience remarquables pour nos communautés, nos détaillants, nos employés, nos consommateurs et nos actionnaires. La réalisation de notre mission est possible grâce à l'engagement et à la conviction de chacun de mes collègues de GGP à nos valeurs fondamentales de High Performing, Attitude, Do the Right Thing, Together et Own It. Je remercie chacun de nos collègues pour un fantastique 2014 et Le bar est élevé pour nous en 2015. Nos résultats n'auraient pas pu être réalisés si l'équipe n'était pas une. Michael va maintenant passer en revue notre fin Résultats nciaux.
Merci, Sandeep, et bonjour, tout le monde. Je vais commencer par de brefs commentaires sur nos résultats du quatrième trimestre et de l'année 2014, suivis des détails sur notre orientation de l'année 2015, puis d'un peu de commentaire sur nos conseils du premier trimestre de 2015. Je vais fournir une mise à jour sur nos activités de bilan avant de l'ouvrir pour des questions. Comme toujours, rappelez-vous que mes numéros d'orientation sont destinés à être des points sur une fourchette. Pour le quatrième trimestre, les revenus permanents de la même banque ont augmenté de 3,4% pour s'établir à 660 millions de dollars, tandis que les dépenses des magasins ont diminué de 2% par rapport à l'an dernier. Le maire de Mall NOI est entré à près de 600 millions de dollars, avec un taux de croissance de 4,1%, s'il est ajusté pour un règlement juridique ponctuel au quatrième trimestre de 2013. Le G net pour le trimestre a été inférieur à 36 millions de dollars, environ 9 millions de dollars de plus que 2013 , Ce qui a entraîné un BAIIA de plus de 570 millions de dollars, en hausse de 22 millions de dollars par rapport à l'année dernière ou de 4,1%, à l'exclusion du règlement juridique ponctuel. Les coûts de financement pour le trimestre étaient de près de 220 millions de dollars, soit légèrement plus élevés que l'an dernier. Dans l'ensemble, la société FFO est entrée à 357 millions de dollars ou 0,38 $ par action.
Pour l'ensemble de l'année, comme l'a mentionné Sandeep, nous avons réalisé une croissance NOI de 4,5% du même magasin, une croissance de l'EBITDA de près de 5% et une croissance par action de FFO de près de 14%. Notre FFO par action de plus de 1,32 $, un peu plus de 1,32 $, est au-dessus de la gamme haut de gamme que nous avons fournie en février.
Pour l'année complète de 2015, nous nous attendons à ce que les revenus des magasins atteignent environ 3,1 milliards de dollars, la croissance provenant des facteurs suivants: environ 70 millions de dollars liés aux solde des loyers contractuels; Un revenu de développement différentiel de 20 millions de dollars; 10 millions de dollars de recettes provenant de la location d'espaces vacants en 2015; Et 15 millions de dollars de revenus liés à l'espace de location. Nous nous attendons à ce que les dépenses des magasins correspondent à environ 800 millions de dollars, soit un peu plus qu'en 2014, ce qui représente une croissance de NOI de magasins d'environ 2,32 milliards de dollars ou une croissance de 4,5%. D'autres NOI seront d'environ 20 millions de dollars à 22 millions de dollars, de G $ 170 à 175 millions de dollars,collier van cleef alhambra copie, et nous nous attendons à ce que notre BAIIA augmente autour de 4%. Nous prévoyons gagner environ 45 millions de dollars de revenus d'intérêts cette année et nous espérons que les coûts de financement seront inférieurs à 860 millions de dollars.
La société FFO devrait être d'environ 1,36 milliard de dollars pour l'année ou supérieure à une croissance de 100 millions de dollars par rapport à 2014. Nous supposons que les actions entièrement diluées sont d'environ 956 millions de dollars, soit le nombre que nous avons terminé en décembre. Pour 2015, nous prévoyons que FFO par action se situerait entre 1,40 $ et 1,46 $, ce qui représente une croissance d'environ 8% au milieu. Je souhaite fournir une certaine perspective sur nos conseils. Le point médian de la gamme à 1,43 $ inclut environ 0,02 $ de dilution par rapport à la variation de notre nombre de parts. Cela a augmenté d'environ 6 millions d'actions à la fin de 2014 en raison de l'effet dilutif des bons de souscription. Nous avons également vendu la Colombie notre portefeuille de bureaux en Colombie et l'intérêt de JV dans Bayside Marketplace. Compte tenu de la transaction d'actifs Sandeep discutée dans ses remarques, je Souhaitons préciser que nous excluons les opérations d'acquisition et de disposition d'orientation jusqu'à leur clôture.
Passons à nos attentes pour le premier trimestre. Nous espérons que le NOI d'un même magasin d'environ 550 millions de dollars ou d'environ 4% de croissance; Le BAIIA d'environ 515 millions de dollars, à nouveau, d'environ 4% de croissance; Les coûts de financement devraient être d'environ 210 millions de dollars, avec FFO dans la fourchette de 305 millions de dollars à 315 millions de dollars ou environ 0,31 $ à 0,33 $ par FFO par action.
Passer au bilan. Nous avons 6 prêts à échéance en 2015 et 2 prêts supplémentaires que nous espérons refinancer. Ces prêts ont des soldes à l'échéance totalisant 850 millions de dollars à l'action de GGP et nous prévoyons les refinancer pour un produit net d'une part nette d'environ 335 millions de dollars, avec un taux d'intérêt moyen pondéré d'environ 4%.
Enfin, nous avons terminé en janvier pour un financement de la construction de Baybrook Mall à Houston, qui représente une part nette de 67 millions de dollars avec le taux de LIBOR plus 2%. Et avec cela, ouvrons-le pour des questions.
[Instructions pour l'opérateur] Notre première question vient de la ligne de George Auerbach de Crdit Suisse.
George Donald Auerbach Crdit Suisse AG, Division de la recherche
Sandeep, pouvez-vous parler un peu plus de la tendance de croissance des ventes de 5% plus au cours du trimestre? D'abord, avez-vous remarqué une différence notable entre les tendances de ventes entre vos centres commerciaux et les locataires de plus en plus vis-à-vis de vos biens et locataires? Deuxièmement, est-ce que vous voyez la croissance des ventes comme une simple question de confiance dans l'emploi? Ou pensez-vous que la baisse des prix de l'énergie a eu un impact réel sur la croissance?
Je pense donc que nous avons toujours senti que, tôt avant, nous avons réalisé que les prix du pétrole vont passer de 100 $ à 50 $, que les ventes s'accéléreront au quatrième trimestre. Nous avons constaté que les ventes de novembre étaient très, très bonnes parce que les promotions ont été transférées Jusqu'à la fin du mois de novembre. Et Black Friday n'est pas aussi important. En fait, la croissance est apparue à partir de toutes les productivité des ventes des centres commerciaux B, B + et A; Comme c'était légèrement plus élevé, mais c'était vraiment à travers le tableau, ce qui Signifie en fait que les centres commerciaux B et B + ont bénéficié de la baisse des coûts de l'énergie et que le consommateur a eu plus de revenus possibles et que le nombre élevé d'emplois a considérablement contribué. Donc, je pense que les ventes vont continuer à se situer dans une fourchette de 3% à 4% À nouveau, en 2015. La baisse des prix du pétrole a un impact énorme. Au contraire, notre sorte de calcul brut montre que chaque baisse de 50 $ des prix du pétrole pourrait augmenter les ventes au détail à 14,5 milliards de dollars par mois. C'est environ 4%. Et cela pourrait également avoir un impact formidable sur les nombres d'emplois dans lesquels l'emploi pourrait commencer à avancer de 150 200 points de base par la création d'emplois. Je pense à nouveau, avoir les centres concentrés et avoir des commerces urbains en général bénéficieront de la baisse des prix du pétrole.
George Donald Auerbach Crdit Suisse AG, Division de la recherche
D'accord merci. Et le dernier pour moi, ballpark, comment devrions-nous penser à la valeur de la partie bureau du bâtiment de la Couronne une fois que l'actif s'est stabilisé?
Nous ne remarquons pas vraiment les acquisitions jusqu'à ce qu'ils se produisent. Encore une fois, la beauté du bâtiment de la Couronne est qu'il a une grande plaque de plancher qui s'étend jusqu'au niveau 7. Donc, elle a une plaque de plancher de mesure de détail de 25 000 pieds carrés ou Mesure de bureau de 33 000 pieds carrés pour le bâtiment de bureaux des niveaux 3, 4, 5 et 6.Il est très unique d'avoir ce genre d'empreinte sur le meilleur
Bonne journée, mesdames et messieurs, et soyez le bienvenu à la conférence téléphonique des gains du quatrième trimestre de 2014 sur la croissance générale. [Instructions pour l'opérateur] À titre de rappel, la conférence d'aujourd'hui est enregistrée. J'aimerais maintenant passer la conférence à votre hôte pour aujourd'hui, monsieur Kevin Berry. Monsieur,sautoir van cleef and arpel faux, vous pouvez commencer.
Bonjour, tout le monde, et bienvenue à General Growth Properties Quatrième trimestre 2014 Earnings Call, hébergé par Sandeep Mathrani, notre chef de la direction; Et Michael Berman, notre directeur financier. Certaines déclarations faites au cours de cet appel peuvent être considérées comme des énoncés prospectifs au sens du port de sécurité de la Loi de 1995 sur la réforme du litige des valeurs mobilières. Les résultats réels peuvent différer considérablement en raison de divers risques, incertitudes et autres facteurs. Veuillez faire référence à notre communiqué de presse sur les bénéfices et aux documents soumis à la SEC pour une discussion plus détaillée. Les déclarations faites au cours de cet appel peuvent inclure des informations sensibles au temps, exactes uniquement à compter du 29 janvier 2015. Les rapprochements des mesures financières non conformes aux PCGR aux mesures PCGR les plus directement comparables sont inclus dans la version des résultats et le supplément déposé dans la Formule 8 K avec la SEC et également disponible sur notre site. Il me fait plaisir de passer l'appel à Sandeep.
Merci, Kevin. Bonjour, tous et bonne année. Merci de vous joindre à notre appel ce matin. Après mes remarques préparées, Michael couvrira nos résultats financiers et nos conseils, puis nous vous ouvrirons vos questions.
Permettez-moi de récapituler 2014. Je commencerai par notre carte de pointage pour 2014. Nous avons réalisé et, dans certains cas, dépassé nos attentes initiales. Nous nous attendions à ce que FFO par action de 1,29 $ soit au milieu, nous avons signalé 1,32 $. Nous nous attendions à une croissance du NOI du même magasin De 4% à 4,5%, nous sommes parvenus à 4,5%. Nous nous attendions à une croissance du BAIIA de plus de 4%, nous avons généré 4,9%. Nous nous attendions à ce que l'occupation atteigne 93% d'ici la fin de l'année, nous avons atteint notre objectif. À des spreads de location de 8% à 10%, nous avons généré plus de 18%. Les ventes totales, hors ancrages, ont augmenté de 2,8% sur une base continue de 12 mois, et en décembre 2014, une augmentation de 5,4%. Ancrages au quatrième trimestre. Je m'attends à ce que les ventes que je prévoyais des ventes soient de 3% à 5% d'ici la fin de l'année 2014, les résultats réels se sont révélés être à la fine pointe de la gamme. Les ventes de notre portefeuille sont d'environ 570 $ le pied carré.
Nos perspectives pour 2014 étaient fondées sur une forte conviction que les propriétés de détail de haute qualité soutenues par un engagement engagé équipe de personnes qui ont continué à produire de bons résultats. Nos résultats sont devenus prometteurs.
En 2015, la croissance de GGP continue de provenir de sources internes, y compris: des augmentations accidentelles contractuelles de 2% à 3% par an; la location de spreads de hauts chiffres à un double chiffre faible, l'occupation permanente se stabilisant entre 93,5% et 94%. Nous avons réalisé environ 75% de notre objectif de location à ce jour et plus de 2 milliards de dollars d'activités de développement, ce qui représente 9% à 11% après la stabilisation. La combinaison de ces 4 sources et de nos progrès jusqu'à présent nous conforte dans nos attentes de croissance pour 2015 et atteint également notre objectif à long terme d'une croissance annuelle du BAIIA de 4% à 5%. GGP a construit 2 fondamentaux: nos personnes et nos propriétés. On ne réussit pas sans l'autre. Nous avons formalisé notre mission d'être un seul et unique propriétaire à grande échelle de centres commerciaux classiques et de propriétés commerciales en Amérique du Nord. Nos propriétés représentent les sous-stations dans leurs zones commerciales, les principaux centres de vente au détail, de restauration et de divertissement. Ce sont des endroits où les gens veulent faire leurs achats et se socialiser et, surtout, les endroits où les détaillants veulent être. Pour réussir les détaillants, nous devons embrasser omni channel. La transparence complète et l'information en temps réel des stocks dans le magasin et l'entrepôt est essentielle et doit être transparente pour le client. Supprimer les obstacles à l'achat des clients spores pour acheter plus. Cependant, il est plus facile à dire qu'à faire. Le développement et la mise en œuvre nécessitent des systèmes informatiques complexes pour soutenir les achats de clients dans les magasins et en ligne. Certains détaillants sont là et certains ne le sont pas, ce qui a conduit à de nouvelles technologies.
Par exemple, eBay déploie sa plate-forme associée au détail pour les détaillants afin d'améliorer leur expérience hors ligne en exploitant le monde en ligne. DSW, Nine West et Aropostale se sont inscrits. Si le magasin n'a pas en stock ce que le client souhaite, l'associé peut vendre tous les stocks, en temps réel, avec l'application de l'allée sans fin à partir de l'exécution centrale ou d'autres magasins afin qu'ils puissent terminer la vente là-bas et ensuite. EBay l'a précédé avec le lancement de l'équipement connexe de l'année dernière. Rebecca Minkoff a été la première à mettre en œuvre la technologie dans son phare à New York, suivie de Nordstrom, qui l'a testé à 3 de ses magasins cette saison de vacances. L'installation de connexion permet aux acheteurs de commencer à obtenir de l'aide d'un associé, en veillant à ce que leur temps dans le dressing soit maximisé. Lorsque le client est prêt, il peut demander à un associé d'assister à la caisse et à établir une relation entre l'associé et le client American Eagle a déployé en ligne et expédié dans le magasin dans environ 500 de ses 1000 magasins. Finish Line a fait ses débuts dans un concept concept nouvellement redessiné à Orlando qui intègre des points de contact mobiles et technologiques, y compris des associés de vente qui ont des registres mobiles avec eux sur le sol Pour aider les clients à vérifier. Lorsqu'un client recherche un produit en ligne, ils reçoivent une annonce de magasin avec des indications et des informations leur indiquant qu'il se trouve dans la rue Ock dans un magasin.
Foot Locker a réalisé un véritable omni channel. Leur mantra est de savoir qui est votre client et de comprendre ce que sa marque signifie pour eux, puis de créer une expérience incroyable pour eux. Foot Locker était au début de l'adoption de Omni Channel et offre maintenant Super Stock Locator qui offre aux clients diverses options d'achat en ligne et à expédier dans les magasins, acheter sur un appareil mobile et ramasser au magasin. Ils ont conçu leurs systèmes pour mettre l'inventaire entier à la disposition de n'importe où dans le réseau. Dans notre centre commercial Willowbrook au New Jersey, Foot Locker a fait ses débuts avec succès au format Willowbrook, soulignant l'histoire de la marque. Il n'y a aucune raison pour laquelle Foot Locker a été en avance sur tous les aspects de la productivité des ventes. L'iLab chez Neiman Marcus n'est qu'un autre exemple, d'accord, de la façon dont la technologie a été utilisée dans les magasins. La stratégie MOM de Macy est essentielle à leur succès continu. Elle implique les efforts de localisation de My Macy, l'intégration omni-canal et les programmes de vente Magic pour les associés conçus pour les aider à aborder et à se connecter mieux avec les clients. Macy's et Bloomingdale's restructurent leurs fonctions de marketing et de commercialisation dans le but de présenter des assortiments de façon transparente sur tous les canaux et de fournir une vue omni channel. Ce ne sont que quelques exemples de la façon dont les détaillants traditionnels de briques et de mortiers adoptent la technologie la plus récente pour atteindre leur objectif de fournir à leurs clients ce qu'ils veulent, quand ils veulent et comment ils veulent le recevoir. En revanche, un nombre croissant de détaillants en ligne ouvrent des magasins. Andy Dunn, le fondateur de Bonobos, a d'abord pensé qu'il n'ouvrirait jamais un magasin. Son premier magasin était au deuxième étage du bâtiment parce qu'il ne s'attendait pas à beaucoup de circulation. La popularité du magasin et la valeur de la marque émergente lui ont obligé à ouvrir les magasins au niveau de la rue. Les magasins sont appelés Guide Shops, les endroits où les clients peuvent essayer des vêtements et sélectionner des articles en magasin ou sur le site Web. En fait, son dernier bail, qui coûte environ 50 millions de dollars, a été fait pour ouvrir essentiellement des magasins de briques et de mortier. D'autres détaillants en ligne qui ont ouvert leurs magasins incluent: BIRCHBOX,collier van cleef trefle réplique, qui vend des cosmétiques, et utilise son emplacement de 4 500 pieds carrés comme magasin de stands et un espace événementiel. Warby Parker, qui vend des lunettes, loue une piste qui loue des couture haut de gamme et a vu un doublement de la conversion après avoir ouvert un magasin à New York. Le magasin a transformé la façon dont ils font des affaires et met le client au centre de tout ce qu'il fait, ce qui le rend plus axé sur le client et l'agnostique du canal. Pour moi, l'un des aspects les plus fascinants de la mise en ligne en ligne est Zappos, qui a commencé comme revendeur en ligne de chaussures, a ouvert son premier magasin, un magasin de 20 000 pieds carrés À Las Vegas. Le magasin est amélioré avec la même technologie que son site Web, ce qui rend ses achats aussi faciles que les commandes depuis le Web. Le PDG, Tony Hsieh, a déclaré: «Nous avons toujours mis l'accent sur l'émotion des clients et autant Comme la technologie s'est développée, rien ne remplace l'expérience réelle d'être capable de toucher un élément. C'est quelque chose qu'ils peuvent faire dans le nouveau magasin et nous voyons ce que cela correspond à d'autres éléments différents. 'Et en passant, Zappos Est une société d'Amazon. Pour ces détaillants et bien d'autres encore, le magasin physique consiste à proposer une entreprise d'une manière qui n'est pas possible en ligne. Le magasin leur permet non seulement de vendre des produits mais aussi de vendre leur marque. Ils sont tous arrivés à la conclusion que Ils doivent avoir une brique Et la présence de mortier pour être rentable. Online est un incubateur de briques et de mortier. Et ils le font dans les centres centraux et le commerce de détail urbain.
Passons la discussion aux détaillants en difficulté car les titres peuvent fonctionner pour masquer la croissance et les innovations dans l'environnement. Nous sommes dans une période où de longs détaillants troublés jettent la serviette. Compte tenu de notre échelle nationale, nous avons eu une part équitable des fermetures de magasins. Cependant, nous n'attendons pas l'inévitable. Nous avons identifié les détaillants faibles et élaboré et exécuté des plans pour atténuer tout inconvénient. Compte tenu de la qualité de nos actifs, de la nouvelle offre et de la demande non satisfaite, la fermeture du magasin crée généralement une opportunité d'accroître le sens de la productivité et d'obtenir des revenus locatifs plus élevés. L'occupation du portefeuille est un atout majeur et nous sommes très convaincus que nous sommes fortement positionnés dans cet environnement de vente en constante évolution. Le bilan de GGP fournit aujourd'hui la ressource pour nous aussi de nous concentrer sur la croissance externe. Comme vous le savez,copie sautoir van cleef alhambra, depuis la fin de 2013, nous avons acquis de manière opportuniste plusieurs sites urbains et un centre commercial de catégorie A à Seattle. Nous voyons chaque réaménagement [indiscernable], des rendements initiaux faibles avec un chemin clair vers un rendement non endommagé de 6% après 2 à 3 Toutefois, il n'y a pas de risque de construction. Avec plus de 1 milliard de dollars d'acquisitions et 2 milliards de dollars d'activités de réaménagement, nous avons essentiellement un rendement de plus de 3 milliards de dollars dans le revenu futur et soutenons notre objectif de croissance à long terme du BAIIA de 4% à 5% par an. Notre communiqué de presse hier, nous avons annoncé que nous sommes sous contrat pour acquérir le Crown Building à New York City, situé au 730 Fifth Avenue, qui est l'intersection de la 57th Street dans Fifth Avenue. Le prix d'achat est d'environ $ 1,775,000,000. Le bâtiment de la Couronne est largement reconnu comme l'un des coins les plus précieux et les plus recherchés, pas seulement à New York, mais dans le monde. Nous serons propriétaires de l'espace de vente au détail et de l'espace de bureau dans une coentreprise 50 50 et nous espérons vendre le bureau peu de temps après la stabilisation de la propriété de détail. Notre stratégie de croissance est simple: renvoyer une partie de l'espace commercial existant aux loyers d'aujourd'hui, qui dépassent considérablement les loyers en place et convertissent l'espace non commercial au détail pour maximiser la valeur et générer un rendement stabilisé à 6% sans levier. Nous avons également fermé Sur une vente partielle de Bayside Marketplace à Miami. Bayside est un atout unique situé au centre-ville, adjacent au American Airlines Center. Bayside comprend un mélange intrigant de vente au détail, de nourriture et de divertissement, et est un arrêt populaire pour les touristes et les passagers de la ligne de croisière. La valeur transactionnelle de l'actif est d'environ 5 plafonds. Nous continuerons à louer et à gérer la propriété.
Enfin, nous avons réglé le régime d'indemnité fiscale de HHC à la vente du portefeuille de bureaux de Colombie et de l'encaisse. Ce portefeuille représentait la majorité de nos actifs non commerciaux, ce qui ne nous laisse qu'avec seulement quelques centres commerciaux à distance.
Passons maintenant à nos développements. Le pipeline de développement est généralement la meilleure répartition de notre capital. Plus de 400 millions de dollars sont ouverts, ce qui a coûté et généralement à temps, y compris la grande ouverture de Nordstrom aux Woodlands. Cela a complété un réaménagement réussi de Sears Box acquis au début de 2012 et renforcé l'actif de catégorie A. 1,2 milliard de dollars sont en construction. Tous les coûts de construction ont été achetés, les prix sont entrés dans le budget. Ala Moana étant le plus grand de ces projets qui devrait être complété plus tard cette année, et 800 millions de dollars sont en préparation. Les activités de développement proviennent de notre première visite à chaque propriété au début de 2011. Nous nous sommes concentrés sur les activités de chaque actif et nous avons cherché des opportunités de réaménagement supplémentaires. Je crois que nous pouvons identifier 200 millions de dollars à 400 millions de dollars chaque année de possibilités et de retombées similaires de réaménagement Comparable à celui des réaménagements existants. GGP compte une équipe de 1 800 personnes d'Hawaï au Maine, a adopté notre mission de posséder et d'exploiter les meilleures propriétés de vente en classe qui offrent un environnement et une expérience remarquables pour nos communautés, nos détaillants, nos employés, nos consommateurs et nos actionnaires. La réalisation de notre mission est possible grâce à l'engagement et à la conviction de chacun de mes collègues de GGP à nos valeurs fondamentales de High Performing, Attitude, Do the Right Thing, Together et Own It. Je remercie chacun de nos collègues pour un fantastique 2014 et Le bar est élevé pour nous en 2015. Nos résultats n'auraient pas pu être réalisés si l'équipe n'était pas une. Michael va maintenant passer en revue notre fin Résultats nciaux.
Merci, Sandeep, et bonjour, tout le monde. Je vais commencer par de brefs commentaires sur nos résultats du quatrième trimestre et de l'année 2014, suivis des détails sur notre orientation de l'année 2015, puis d'un peu de commentaire sur nos conseils du premier trimestre de 2015. Je vais fournir une mise à jour sur nos activités de bilan avant de l'ouvrir pour des questions. Comme toujours, rappelez-vous que mes numéros d'orientation sont destinés à être des points sur une fourchette. Pour le quatrième trimestre, les revenus permanents de la même banque ont augmenté de 3,4% pour s'établir à 660 millions de dollars, tandis que les dépenses des magasins ont diminué de 2% par rapport à l'an dernier. Le maire de Mall NOI est entré à près de 600 millions de dollars, avec un taux de croissance de 4,1%, s'il est ajusté pour un règlement juridique ponctuel au quatrième trimestre de 2013. Le G net pour le trimestre a été inférieur à 36 millions de dollars, environ 9 millions de dollars de plus que 2013 , Ce qui a entraîné un BAIIA de plus de 570 millions de dollars, en hausse de 22 millions de dollars par rapport à l'année dernière ou de 4,1%, à l'exclusion du règlement juridique ponctuel. Les coûts de financement pour le trimestre étaient de près de 220 millions de dollars, soit légèrement plus élevés que l'an dernier. Dans l'ensemble, la société FFO est entrée à 357 millions de dollars ou 0,38 $ par action.
Pour l'ensemble de l'année, comme l'a mentionné Sandeep, nous avons réalisé une croissance NOI de 4,5% du même magasin, une croissance de l'EBITDA de près de 5% et une croissance par action de FFO de près de 14%. Notre FFO par action de plus de 1,32 $, un peu plus de 1,32 $, est au-dessus de la gamme haut de gamme que nous avons fournie en février.
Pour l'année complète de 2015, nous nous attendons à ce que les revenus des magasins atteignent environ 3,1 milliards de dollars, la croissance provenant des facteurs suivants: environ 70 millions de dollars liés aux solde des loyers contractuels; Un revenu de développement différentiel de 20 millions de dollars; 10 millions de dollars de recettes provenant de la location d'espaces vacants en 2015; Et 15 millions de dollars de revenus liés à l'espace de location. Nous nous attendons à ce que les dépenses des magasins correspondent à environ 800 millions de dollars, soit un peu plus qu'en 2014, ce qui représente une croissance de NOI de magasins d'environ 2,32 milliards de dollars ou une croissance de 4,5%. D'autres NOI seront d'environ 20 millions de dollars à 22 millions de dollars, de G $ 170 à 175 millions de dollars,collier van cleef alhambra copie, et nous nous attendons à ce que notre BAIIA augmente autour de 4%. Nous prévoyons gagner environ 45 millions de dollars de revenus d'intérêts cette année et nous espérons que les coûts de financement seront inférieurs à 860 millions de dollars.
La société FFO devrait être d'environ 1,36 milliard de dollars pour l'année ou supérieure à une croissance de 100 millions de dollars par rapport à 2014. Nous supposons que les actions entièrement diluées sont d'environ 956 millions de dollars, soit le nombre que nous avons terminé en décembre. Pour 2015, nous prévoyons que FFO par action se situerait entre 1,40 $ et 1,46 $, ce qui représente une croissance d'environ 8% au milieu. Je souhaite fournir une certaine perspective sur nos conseils. Le point médian de la gamme à 1,43 $ inclut environ 0,02 $ de dilution par rapport à la variation de notre nombre de parts. Cela a augmenté d'environ 6 millions d'actions à la fin de 2014 en raison de l'effet dilutif des bons de souscription. Nous avons également vendu la Colombie notre portefeuille de bureaux en Colombie et l'intérêt de JV dans Bayside Marketplace. Compte tenu de la transaction d'actifs Sandeep discutée dans ses remarques, je Souhaitons préciser que nous excluons les opérations d'acquisition et de disposition d'orientation jusqu'à leur clôture.
Passons à nos attentes pour le premier trimestre. Nous espérons que le NOI d'un même magasin d'environ 550 millions de dollars ou d'environ 4% de croissance; Le BAIIA d'environ 515 millions de dollars, à nouveau, d'environ 4% de croissance; Les coûts de financement devraient être d'environ 210 millions de dollars, avec FFO dans la fourchette de 305 millions de dollars à 315 millions de dollars ou environ 0,31 $ à 0,33 $ par FFO par action.
Passer au bilan. Nous avons 6 prêts à échéance en 2015 et 2 prêts supplémentaires que nous espérons refinancer. Ces prêts ont des soldes à l'échéance totalisant 850 millions de dollars à l'action de GGP et nous prévoyons les refinancer pour un produit net d'une part nette d'environ 335 millions de dollars, avec un taux d'intérêt moyen pondéré d'environ 4%.
Enfin, nous avons terminé en janvier pour un financement de la construction de Baybrook Mall à Houston, qui représente une part nette de 67 millions de dollars avec le taux de LIBOR plus 2%. Et avec cela, ouvrons-le pour des questions.
[Instructions pour l'opérateur] Notre première question vient de la ligne de George Auerbach de Crdit Suisse.
George Donald Auerbach Crdit Suisse AG, Division de la recherche
Sandeep, pouvez-vous parler un peu plus de la tendance de croissance des ventes de 5% plus au cours du trimestre? D'abord, avez-vous remarqué une différence notable entre les tendances de ventes entre vos centres commerciaux et les locataires de plus en plus vis-à-vis de vos biens et locataires? Deuxièmement, est-ce que vous voyez la croissance des ventes comme une simple question de confiance dans l'emploi? Ou pensez-vous que la baisse des prix de l'énergie a eu un impact réel sur la croissance?
Je pense donc que nous avons toujours senti que, tôt avant, nous avons réalisé que les prix du pétrole vont passer de 100 $ à 50 $, que les ventes s'accéléreront au quatrième trimestre. Nous avons constaté que les ventes de novembre étaient très, très bonnes parce que les promotions ont été transférées Jusqu'à la fin du mois de novembre. Et Black Friday n'est pas aussi important. En fait, la croissance est apparue à partir de toutes les productivité des ventes des centres commerciaux B, B + et A; Comme c'était légèrement plus élevé, mais c'était vraiment à travers le tableau, ce qui Signifie en fait que les centres commerciaux B et B + ont bénéficié de la baisse des coûts de l'énergie et que le consommateur a eu plus de revenus possibles et que le nombre élevé d'emplois a considérablement contribué. Donc, je pense que les ventes vont continuer à se situer dans une fourchette de 3% à 4% À nouveau, en 2015. La baisse des prix du pétrole a un impact énorme. Au contraire, notre sorte de calcul brut montre que chaque baisse de 50 $ des prix du pétrole pourrait augmenter les ventes au détail à 14,5 milliards de dollars par mois. C'est environ 4%. Et cela pourrait également avoir un impact formidable sur les nombres d'emplois dans lesquels l'emploi pourrait commencer à avancer de 150 200 points de base par la création d'emplois. Je pense à nouveau, avoir les centres concentrés et avoir des commerces urbains en général bénéficieront de la baisse des prix du pétrole.
George Donald Auerbach Crdit Suisse AG, Division de la recherche
D'accord merci. Et le dernier pour moi, ballpark, comment devrions-nous penser à la valeur de la partie bureau du bâtiment de la Couronne une fois que l'actif s'est stabilisé?
Nous ne remarquons pas vraiment les acquisitions jusqu'à ce qu'ils se produisent. Encore une fois, la beauté du bâtiment de la Couronne est qu'il a une grande plaque de plancher qui s'étend jusqu'au niveau 7. Donc, elle a une plaque de plancher de mesure de détail de 25 000 pieds carrés ou Mesure de bureau de 33 000 pieds carrés pour le bâtiment de bureaux des niveaux 3, 4, 5 et 6.Il est très unique d'avoir ce genre d'empreinte sur le meilleur
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